Оценка недвижимости

Специалисты департамента консалтинга и оценки выполняют оценку объектов недвижимости, в т.ч.:

• Квартир;
• Встроенных нежилых помещений;
• Зданий различного назначения;
• Сооружений;
• Объектов незавершенного строительства;
• Многофункциональных комплексов.

Оценка объектов недвижимости производится тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным.

Затратный подход основан на принципе замещения. Определение стоимости затратным подходом выглядит следующим образом:

Стоимость земельного участка как условно свободного от застройки

+

Затраты на строительство объекта аналогичной полезности

+

Прибыль предпринимателя

-

Износ

=

Стоимость затратным подходом

Сравнительный подход основан на сопоставлении оцениваемых объектов с предлагаемыми на рынке схожими объектами:

Подбор объектов-аналогов (проданных недавно или находящихся в продаже объектов недвижимости, наиболее эффективное использование которых соответствует наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта и имеющих схожие характеристики местоположения и физические свойства)

+ / -

Корректировки стоимости аналогов, учитывающие различия в передаваемых правах, условиях финансирования, условиях предложения и рынка, а также в характеристиках местоположения и физических свойствах объекта

=

Согласование результатов. Стоимость сравнительным подходом

Для определения стоимости доходным подходом проводится анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости с целью получения максимального дохода, определяются рыночные арендные ставки, арендопригодные площади, доходные и расходные показатели при возможной сдаче в аренду зданий и сооружений. Стоимость объекта рассчитывается путем приведения будущих потоков доходов с учетом реверсии на текущую дату:

Потенциальный валовый доход от эксплуатации объекта

-

Потери от вакансий (незаполняемости) и неплатежей

-

Расходы на эксплуатацию

=

Чистый операционный доход

-

Инвестиционные затраты (при необходимости капитального ремонта / реконструкции)

=

Чистый денежный поток

Стоимость доходным подходом = Современная стоимость будущих денежных потоков + Стоимость реверсии (продажи в конце прогнозного периода)

После определения стоимости тремя подходами, производится согласование стоимости путем присвоения весов каждому из подходов. Веса присваиваются исходя из степени достоверности исходной информации, используемой в каждом из подходов, а также с учетом соответствия подходов целям оценки. Так, при определении рыночной стоимости для целей страхования наибольший интерес представляет затратный подход; для расчета инвестиционной стоимости недвижимости – доходный.

Здесь Вы можете задать интересующий Вас вопрос или оставить заявку на оценку

Перечень документов для оценки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства

Перечень документов для оценки квартир и частных домов